Z našich cestovateľských článkov mal článok o Malorke najväčší čitateľský ohlas. Niet divu, ide o fascinujúci ostrov so stredomorskou klímou, nádhernou prírodou, bohatou kultúrou a prekrásnymi plážami. Navyše slovákom poskytuje obrovskú výhodu v dopravnom spojení, ktoré im umožňuje dostať sa do tejto výnimočnej destinácie za niečo cez dve hodiny.
V dnešnom rozhovore sa ponoríme do príbehu slováka, ktorý na najväčšom z Baleárskych ostrovov našiel svoj druhý domov. Úspešný podnikateľ a realitný concierge, Branislav Zlocha, s nadšením predáva nehnuteľnosti slovenskej, ale zahraničnej klientele. Striedavo žije v Bratislave a v Palme de Mallorca. V rozhovore nám odhalí niečo z kúziel života na slnečnom španielskom ostrove.
Na rozdiel od väčšiny slovákov, Malorka sa pre Vás stala miestom, kde netrávite len svoje dovolenky, ale rozhodli ste sa kúpiť si v nej aj vlastnú nehnuteľnosť. Prečo?
V neistých časoch je potrebné diverzifikovať riziko. Slovensko je krajina s krásnou prírodou, avšak jej budúcnosť mi nie je známa. Už dlhšie sa snažím zodpovedať manažérsku otázku SWOT analýzy Slovenska a premáha ma pocit, že „W“ a „T“ prevažujú nad „S“ a „O“. Takže pre zodpovedného rodiča sa v istom momente dostaví otázka „čo s tým viem urobiť?“. Pre mňa a moju rodinu bolo odpoveďou na túto otázku začatie hľadania alternatívy na základe prísne stanovených kritérií. Tie kritériá boli dostupnosť, infraštruktúra, školy, zdravotný systém ako tie vitálne kritériá a potom more, pláž, golf, gastro a víno ako voliteľné kritériá. Ak si zoberieme Európu a pôjdeme vylučovacou metódou, jednoducho musíte skončiť na Malorke.
Začiatkom roka sa všetci investiční špecialisti a analytici snažia poskytovať zaujímavé investičné tipy. Niektoré z tých zaujímavých nájdete v článku Vrece s investičnými tipmi pre rok 2024 sa roztrhlo.
Podobne ako vy, aj ja som zvažoval kúpu nehnuteľnosti v zahraničí. Prečo by ste mi odporučili práve Malorku? V čom je podľa Vás lepšia ako Dubaj alebo Tenerife, ktoré dnes zapĺňajú feed sociánych sietí?
Malorka je neuveriteľne blízko Slovenska, v podstate pristávate v Palme skôr, ako zaparkujete z Bratislavy v Tatrách. Let z Viedne trvá niečo viac ako dve hodiny a pristávate v Palme, ktorá má mestské letisko ako Bratislava. Reálne sa mi stalo, že prvým letom z Viedne o 6:40 som o 9:00 pristál v Palme, o 9:30 som si zobral z požičovne auto, o 9:50 som odomkol byt, zobral si golfové palice a o pol jedenástej som stál na golfovom odpalisku v Son Vida, ktoré mám za domom. Ja hovorím, že Dubaj je na steroidoch a je to typické dopamínové mesto, plné sklených budov, mrakodrapov a biznisových príležitostí. Na druhej strane Malorka je typické serotonínové miesto so svojim mediteránskym tempom života (Španielsko je po Novom Zélande druhou svetovou destináciou s najlepším pomerom „work-life-balance“), ľudia si tu užívajú život, je tu krásna príroda so zákutiami, cyklotrasy vinúce sa pohorím Serra de Tramuntana a všade môžete cítiť vôňu pomarančov, citrónov. Môžete sa kochať históriou, kultúrou a architektúrou, ktorá je v Palme zastúpená na každom rohu. Tenerife je pre mňa osobne ďaleko, lebo tam letíte tak dlho, ako do Dubaja a ja osobne nemám rád čierny lávový piesok. Ale to je osobná preferencia, ktorú nikomu nevnucujem.
Malorka je vyhľadávaná najmä pre tyrkysové sfarbenie mora. Foto: Pexels.
Teraz sa chvíľu pristavme pri cenách. Predpokladám, že kvalitné bývanie pri mori nebude lacný špás. Koľko prostriedkov si treba pripraviť na priemerný dvojizbový byt?
Tu sa byty počítajú na počet spální, teda to, čo je u nás dvojizbák, tu je to jednospálňový byt (jedna spálňa a obývačka). Aj tu platí realitné pravidlo č. 1 a tým je lokalita. Takže v prémiovej lokalite, ktoré sú tu najmä oblasť Bendinat a Son Vida vás vyjde dvojizbový byt nie menej ako 4 000 eur/m2. Ale to sa bavíme o sekundárnom trhu. Lebo novostavby sa tu pohybujú aj na úrovni 10 000 eur/m2. Kompletné štatistiky sledujem na mesačnej báze, ale nechcem vás príliš unavovať číslami. Tiež veľmi závisí, či chcete prvú líniu od mora, alebo ďalej, nakoľko výhľad na more je cenovka sama osebe.
Ja som si pripravil pre svojich klientov krátky dokument na jednu A4, kde si jasne určia kritériá, aký má ich budúci byt alebo dom byť čo sa týka počtu izieb, lokality, bazéna, dostupnosti MHD, dostupnosti k moru, golfu a aký majú „budget“. Potom sa na to pozriem a … často sa mi zatočí hlava a musím sa usmiať. Lebo hneď na prvé pozretie vidím, s kým mám na strane klienta dočinenia a to podľa toho, ako reálne vs. nereálne sú jeho očakávania proti jeho cene. Teda často dochádza ku kríze medzi očakávaniami a realitou. Mojou úlohou je navigovať klienta smerom k zreálneniu jeho očakávaní.
Takže v prvej fáze spolupráce som viac mentor alebo poradca, ako čokoľvek iné. Keď nastavíme očakávania, nastupuje fáza č. 2 a tou je „shortlistovanie“ dostupných nehnuteľností, ktoré pasujú na stanovené kritériá. Je to neustály vylaďovací proces a to je tá úroveň butikových služieb, ktoré dnes každý očakáva. Určite by som nepredal nikomu nič, ak by som si nebol istý, že sme s klientom spolu spravili všetko pre to, aby sme našli ten najlepší byt/dom zodpovedajúci jeho očakávaniam. Ak to neviem na mojej strane dosiahnuť, radšej idem od toho.
A čo životné náklady? Sú ceny energií, produktov a služieb na ostrove porovnateľné s tými našimi?
Potraviny sú cenovo veľmi podobné, niektoré lacnejšie a pritom kvalitnejšie. Najmä čerstvá zelenina a ovocie je tu určite vo vyššej kvalite a možno aj za nižšie ceny. Energie sú tu drahšie, najmä čo sa týka elektriny a plynu a to preto, že u nás je pre domácnosti cena týchto komodít regulovaná. Ale opäť sa s tým dá pracovať, jednoducho toľko nespotrebovať, učiť sa žiť úsporne.
Prečo ste sa rozhodli na Malorke venovať práve predaju nehnuteľností? Mali ste v tejto oblasti predchádzajúce skúsenosti alebo ste otvorili úplne novú oblasť vášho produktívneho života?
Ja sa 20 rokov venujem tiež property a facility manažmentu budovy v Bratislave, kde riešim od zmlúv s nájomcami všetko až po manažment energií. Takže som si povedal, že prechod od komerčných k rezidenčným nehnuteľnostiam nebude zložitý, veď budova ako budova. V jednej pracuješ, v inej bývaš, ale princíp je rovnaký. Malorka je navyše realitný raj a nerezidenti tu nakupujú tretinu všetkých transakcií. Dominujú Nemci s Britmi, ale postupne sa zobúdza aj východ Európy, predovšetkým Poliaci a Rumuni.
Ostrov je známy aj svojou výnimočnou architektúrou. Katedrála sv. Bartolomeja – Sóller. Foto: Radovan Hýbl
Ako je na tom realitný trh na Malorke. Je o nehnuteľnosti v tejto destinácii záujem? Aký je dopyt zo strany slovenskej klientely?
Španielsky trh si treba rozdeliť na dve prémiové lokality, Malorku a oblasť Costa del Sol, Marbella. Z pohľadu ceny je Malorka ako ostrov drahšia ako Marbella a je po Madride druhou najdrahšou lokalitou. Počet transakcií v roku 2023 bol celkom na Malorke 15 302, čo je o 24% menej, ako v roku 2022. Je to o hľadaní nového normálu po pandémii, ale stále v desaťročnom priemere. Za prvé tri štvrťroky roka 2023 predstavoval celkový objem transakcií na Malorke sumu viac ako 4 mld. eur, z čoho 30% predstavovali predaje zahraničným klientom. Čo sa týka slovenskej klientely, tu si musíme povedať, aký je očakávaný „price bracket“ alebo cenový rozpon, do ktorého sa chce slovenský klient vtesnať. Nakoľko podľa mojich skúseností je to cca 400 000 eur, jedná sa o menšie nehnuteľnosti. Pre porovnanie, najdrahšia nehnuteľnosť, ktorú máme v ponuke má cenovku 65 mil. eur. Je to vila Solitaire v Son Vida (Beverly Hills Malorky) z dielne talianskeho architekta Mattea Thuna. Exposé si môžete pozrieť v nasledovnom videu.
Wow, to je skutočne umelecký kúsok. Na aký typ nehnuteľností sa pri predaji zameriavate vy, resp. spoločnosti, s ktorými spolupracujete? Máte v ponuke skôr rekreačné alebo rezidenčné nehnuteľnosti?
Ja sa v spolupráci s mojou partnerskou realitnou kanceláriou „The Agency Mallorca“ zameriavam na vyšší, teda prioritne luxusný segment. Tým, že The Agency má americké DNA, silný marketing a mne vyhovujúcu korporátnu filozofiu, dobre sa mi s nimi spolupracuje. Spolupracujem však aj s ďalšími realitkami na ostrove a to najmä z dôvodu, aby som sa neuzatváral len voči ponuke jednej kancelárie. Som tak pripravený klientovi ponúknuť širšie portfólio.
Realitná kancelária The Agency Mallorca – Branislav Zlocha s obchodným partnerom. Foto: Archív Branislava Zlochu.
Ak by som sa rozhodol kúpiť si nehnuteľnosť na Malorke, na čo sa mám sústrediť a na čo si treba dávať pozor?
Treba si najprv zodpovedať otázku, čo hľadám. Či celoročnú rezidenčnú nehnuteľnosť alebo rekreačnú. Koľko času chcem tráviť na ostrove vs. na Slovensku. Ak mám deti, či chcem „relokovať“ a prehlásiť ich na miestne medzinárodné školy, alebo aký je môj cieľ kúpy. Ak chcem prenajímať, potrebujem sa zamerať na nehnuteľnosti s „vacation license“ alebo licenciou na krátkodobé prenajímanie. Tiež si musím uvedomiť, že listová cena nehnuteľnosti, nie je konečná a treba prirátať 10% na transakčné náklady (notár, zmluva, dane, atď.). Rovnako musím zvládnuť operatívu, teda od otvorenia účtu v banke, prehlásenia elektriny, vody, plynu, odpadu, nahlásenia sa na platenie miestnej dane z nehnuteľnosti, správy bytu, vybavenia internetu a pod. Pri kúpe si treba dávať pozor najmä na solídnosť realitnej kancelárie. Je rozdiel v tom, či je to jednoosobová s.r.o. alebo renomovaná agentúra.
Čo ak by som chcel prenajímať nehnuteľnosť, ktorú vlastním? Sú tam spoločnosti, ktoré mi s tým dokážu pomôcť? Ako je trh v tejto oblasti regulovaný?
Bežne sa dá prenajímať bez licencie na viac ako mesiac. Na krátkodobé týždňové turnusy potrebujete „vacation license“, tá sa nedá na Malorke dokúpiť, ale napríklad na Costa del Sol sa dá. V Palme na Malorke (400 000 obyvateľov) je len necelých 1 300 nehnuteľností s touto krátkodobou licenciou, a preto sa treba vždy pýtať, či nehnuteľnosť má „vacation license“, ak chcete prenajímať na krátko. Na ostrove sú spoločnosti alebo agentúry, ktoré robia kompletný „property concierge“ s tým, že im odovzdáte kľúče a oni sa postarajú o obsadenosť, upratovanie a správu vrátane drobných opráv a údržby.
Osobne som Malorku navštívil viackrát, ale nikdy to nebolo v zime. Aká je sezónnosť Malorky z hľadiska počasia? Je to vyslovene letná destinácia alebo turisti prichádzajú na ostrov aj v zimných mesiacoch?
S postupujúcou zmenou klímy sa z Malorky stáva celoročný ostrov. Minulý rok sa 1. novembra ešte deti kúpali v mori, keď som tu bol začiatkom januára, bolo 20 stupňov a pár otužilcov plávalo v mori. Mimo sezóny je to raj pre cyklistov a golfistov, takže z môjho pohľadu je Malorka s 330 slnečnými dňami v roku celoročnou destináciou. Inak hotely už majú nahlásenú obsadenosť na Veľkú noc 90%.
Žijete striedavo v Bratislave a Palme. Ako ste si rozvrhli život v dvoch destináciách? Je to náročné na time manažment?
Keďže deti zatiaľ chodia do školy v Bratislave, sme prevažne tu. Ale čo sa týka logistiky, je to v princípe len o plánovaní odletov a príletov, čo treba spraviť vopred kvôli cene. V januári som letel tam a späť za 39 eur na víkend. Takže z môjho pohľadu, ak je niekto systematický a zorganizovaný, time manažment nie je problém.
Branislav Zlocha s manželkou. Foto: Archív Branislava Zlochu.
Ak vás zaujíma tvorba a udržanie majetku vrátane investovania do rôznych investičných tried, nielen nehnuteľností, prečítajte si článok Investovanie a budovanie majetku sú pre každého, nielen pre vyvolených. Okrem iného sa v ňom dozviete, aké alternatívy máte k dispozícii a aký jednoduchý môže byť proces budovania majetku.
V čom je život na Malorke iný, ako ten u nás?
Ako som už spomenul, Malorka je „laid back“ teda vysoko relaxačná destinácia s vlastným pomalším životným tempom. Ľudia si tu vychutnávajú život, sedia na slnku na káve, dávajú si tapas a nechávajú sa unášať šumom mora. Dokonca aj čašníci sú tu spomalení, čo vás bude na úvod vytáčať, ale je to len tým naším zhonom a vnímaním času. Tu čas plynie pomalšie a nikto sa nikam neženie. Musíte sa naladiť na ich životné tempo a všetko bude v pohode.
Obaja sme v strednom veku, a preto predpokladám, že nie ste fanúšikom dlhého cestovania. Z tohto pohľadu krátkosť letu naozaj poteší. Ako je na tom dostupnosť Malorky z hľadiska počtu letovových spojení?
Čo sa týka letov, Viedeň je úplne super so 4 letmi denne do Palmy. Okrem toho do Palmy lieta aj Ryanair priamo z Bratislavy, ale len v sezóne a to v stredu a v sobotu. Takže spojenie je úplne bezproblémové.
Ostrov v minulosti učaroval aj Michaelovi Douglasovi. Pri mojej prvej návšteve Malorky, keď sme prechádzali okolo jeho honosnej vily, tam platil zákaz zastavenia, ktorý mal dohodnutý s miestnymi úradmi. Aké celebrity tu majú svoje letné sídla dnes? Ktoré štvrte sú považované za luxusné?
Micheal a Catherine majú nádhernú usadlosť S’Estaca a je to skvost. Okrem nich je tu samozrejme Rafa Nadal, keďže je Malorčan. Vilu tu má aj Brad Pitt a Richard Branson tu minulý rok v júni otvoril nádherný hotel Son Bunyola v rámci jeho siete Virgin Limited Edition. V budúcnosti plánuje aj otvorenie ďalšieho butikového hotela. Po tejto sezóne sa na ostrov sťahuje z Liverpoolu Jurgen Klopp, ktorý má vilu v Santa Ponsa. Nehnuteľnosť tu vlastní aj miliardár Sir James Ratcliffe, majiteľ Ineos Group a pošepkáva sa, že na Malorku smeruje tiež Taylor Swift. Z môjho osobného pohľadu je najluxusnejšou štvrťou Malorky Son Vida, nazývaná aj Beverly Hills ostrova. Rozprestiera sa na severnom okraji Palmy s výhľadom na záliv a je usadená medzi troma golfovými ihriskami, Son Vida, Son Quint a Son Muntaner. Ja som na hranici Son Vida a z okna mám výhľad na vilu Solitaire (pre motiváciu) :-). Po Son Vida je to určite Bendinat a Andratx, v princípe top časťou ostrova je juhozápad od Palmy.
Son Vida – Beverly Hills Malorky. Foto: Branislav Zlocha.
Na záver by ste mohli prezradiť našim čitateľom nejakú pikošku z kuloárov alebo zaujímavosť, ktorá je so životom na ostrove spojená. 🙂
Udalosťou tohto roka bude určite znovuotvorenie hotela Formentor, ktorý patrí do siete Four Seasons. Tento hotel, ktorý postavil v roku 1929 argentínsky manželský pár je výnimočný v tom, že to bol hotel, ktorí hostil umelcov, hercov, spisovateľov a svetových politikov. Pri jeho otvorení v roku 1929 sa k nemu dalo dostať len po mori. Krásny dokument s názvom „Formentor“ odporúčam pozrieť si na Netflix-e. Aktuálne sa snažím cez moje kontakty dostať na slávnostné otvorenie, ktoré bude pred sezónou a na ktoré sa môže dostaviť tiež majiteľ siete Four Seasons, Bill Gates. Uvidíme, či sa mi to podarí…
V tom prípade držím palce. Ďakujem za rozhovor, bolo veľmi príjemné presunúť sa v myšlienkach na toto úžasné miesto. Prajem vám veľa spokojných klientov.
Branislav Zlocha pôsobí ako realitný concierge na španielskom ostrove Malorka. Sústredí sa predovšetkým na segment luxusných nehnuteľností, ale vzhľadom na širšiu spoluprácu s realitnými kanceláriami vám dokáže sprostredkovať kúpu rezidenčnej alebo rekreačnej nehnuteľnosti podľa vašich požiadaviek. Kontaktovať ho môžete na e-malovej adrese bzlocha@cityu.eu.
Ak vás tento článok zaujal, nezabudnite ho zdieľať na sociálnych sieťach. Môžete tak urobiť kliknutím na ikonu vašej siete. Neváhajte sa podeliť v komentároch o váš názor alebo položiť otázky súvisiace s predmetom článku. Prípadné návrhy na spracovanie ďalších tém mi môžete poslať na môj e-mail.
